קבוצת רכישה

בשנים האחרונות רבים מעדיפים לבצע עסקאות מקרקעין על ידי התארגנות כקבוצת רכישה. למעשה, מדובר בהתארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע וביצוע של פרוייקט מגורים משותף עליה, ללא תלות ביזם או בקבלן, שהינו המבצע בלבד.

קבוצת הרכישה למעשה, הופכת את הרוכשים ליזמים, ובכך מהווה דרך חסכונית יותר לרכישת דירה. הקבוצה היא זו שמאתרת את הקרקע, מגייסת רוכשים פוטנציאלים, ומתנהלת מול קבלני הביצוע ואנשי המקצוע.

קיימות כיום שתי שיטות עיקריות בקבוצות רכישה:

  1. בהתאם לשיטה אחת, קיים גורם מקצועי הנדסי המלווה את הפרויקט, משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים, והוא זה שמגייס קבלנים לפי רצון הרוכשים ומפקח על הבניה בתמורה לדמי ניהול.

 

  1. בשיטה אחרת, המשווק מאתר קרקע ומוכר חלק יחסי ממנה לכל אחד מהרוכשים. הרוכשים הם ששוכרים קבלן מבצע ומנהלים בעצמם את תהליך הבנייה.

ליווי משפטי

על הרוכשים נכס באמצעות קבוצת רכישה לדעת כי, בכל אחת מהשיטות חשוב מאוד לערב בפרויקט עורך דין מקצועי מתחום קבוצות הרכישה. אנו עדים לכך כי, בשנים האחרונות, קבוצות רכישה רבות מצאו עצמן נפגעות, עקב התנהלות לא נכונה של בעלי מקצוע, כאשר רבים איבדו את כספם ו/או את זכויותיהם בנכס בעיקר מכיוון שלא זכו לליווי משפטי הולם.

באמצעות ניהול משפטימקצועי אנו מקטינים את הסיכון היזמי של חברי הקבוצה

בשל העובדה שקבוצת הרכישה הינה יזמת הפרויקט ישנה העברת אחריות ישירה לפרויקט מהקבלן והיזם אל חברי הקבוצה. על כן, ייעוץ משפטי הולם חשוב ביותר. הקבוצה איננה מוגנת מפני הקבלן עפ"י חוק, במקרה של חוסר התאמה בין המוצע למתקבל, בעקבות תקלות לאחר הבניה, פשיטת רגל הקבלן וכדומה.

אנו מונעים מצבים של ניהול כושל פוטנציאלי

לרוב, חברי קבוצת הרכישה אינם יזמי נדל"ן מקצועיים ומנוסים. במקרה שצצה בעיה בפרויקט, בהיעדר גורם מייעץ מקצועי בתחום, לחברי הקבוצה אין הכלים להתמודד עימה, דבר העלול לגרום נזקים לפרויקט, כגון: חריגה מתקציב, איכויות בניה נמוכות, תקלות מס וכדומה.

אנו מפחיתים מקרים של סכסוכי שכנים

בקבוצת רכישה השכנים הינם גם השותפים העסקיים. בהיעדר ייעוץ משפטי מקצועי ו/או גורם מגשר, סכסוך בין חברי הקבוצה במהלך הקמת הפרויקט עשוי לעצור את פרויקט הבניה כולו.

אנו מטפלים במקרה של מצוקה כספית אליה נקלע אחד מחברי הקבוצה

ליווי משפטי של הקבוצה חשוב לעין ערוך, שכן היקלעות של דייר אחד בלבד מבין חברי הקבוצה למצוקה כספית במהלך הבניה, להליכים של פשיטת רגל וכו' עשויה למעשה לעצור את הבניה עבור כל הקבוצה.

ייעוץ משפטי נכון מונע תקלות מס

ההצטרפות לקבוצת רכישה לרוב מבוססת על ציפייה לחיסכון בעלות הדירה, המושתתת על ההערכה כי רשויות המס יכירו בהתאגדות כקבוצת רכישה. התנהלות לא נכונה של חברי הקבוצה עשויה להעלות חשד של רשויות המס, כי המדובר בקבלן או יזם במסווה של קבוצת רכישה בניסיון לחיסכון עלויות המס, דבר שיגרור מיסוי ברמה גבוהה יותר.

 

התנהלות פיננסית

בקבוצות הרכישה הרוכשים משלמים תחילה עבור הקרקע. את היתרה מעבירים הרוכשים בהתאם לחוזה מול הקבלן, לרוב בהתאם לקצב ההתקדמות של הפרויקט, אולם גם כאן ניתן לבצע שינויים והתאמות בהתאם לאופי הפרויקט.

חלוקת הדירות בין הרוכשים

חלוקת הדירות בין הרוכשים מהווה לעיתים שלב בעייתי במהלך הפרויקט, ההחלטה מי מחברי הקבוצה ירכוש איזו דירה עלולה לפעמים לעכב את ביצוע הפרויקט והוצאתו לפועל. כשמדובר בנכסים צמודי קרקע, הבעיות הן לרוב מינימליות, בעוד כאשר מדובר בנכסים רבי קומות עשויות לצוץ בעיות. לכן, לרוב, במקרה של מגוון דירות, מקבלים חברי הקבוצה על עצמם את שיטת ההגרלה, לפיה נערכת הגרלה בין המתמודדים על קטגוריה (4 חדרים, 5 חדרים, דירת גן וכדומה) על קומה או מיקום בבניין.

על כל פנים, למשרדנו פתרונות רבים לבעיות ולקשיים העומדים בפני קבוצות רכישה במהלך הפרויקט ולמעשה אנו מאמינים כי, בניהול נכון וליווי משפטי נכון של הפרויקט ניתן להתגבר על כל מכשול העומד בדרך ולהביא לפתרון שיביא לשביעות רצונם של כל חברי הקבוצה.

יתרונות קבוצת רכישה

  • חיסכון במע"מ על רכיב רכישת הקרקע– רכישת קרקע מגורים פרטית, להבדיל מרכישה מקבלן, איננה מחוייבת במע"מ. כלומר, ישנו חיסכון כיום בשיעור 16% מרכיב הקרקע.
  • חיסכון במס רכישה– ברכישה של נכס מקבלן ישנם שני אירועי מס נפרדים (מס רכישת הקרקע, המתווסף למחיר הדירה ומס רכישת הדירה מידי הקבלן), בעוד בקבוצת רכישה המיסוי מתבצע פעם אחת בלבד -  רוכשי הקרקע בונים לעצמם את ביתם.
  • חיסכון ברווח היזמי של הקבלן.
  • יתרון לגודל בהתמחרות על תנאי המימון של משכנתאות.
  • תשלומים כנגד ביצוע בלבד – העברת תשלומים על בניית הדירה באופן מדורג עם התקדמות הבניה ולא מראש.
  • חסינות הרוכש במקרה של התמודדות הקבלן המבצע – הקרקע נותרת בבעלותה המלאה של קבוצה הרכישה. כיוון שהתשלום לקבלן מבוצע בהתאם להתקדמות הבניה, כספו של הרוכש מובטח.

            דגשים חשובים למצטרפים לקבוצת רכישה:

  • היעזרות בבעלי מקצוע– בהתאגדות בקבוצת רכישה, עוברת האחריות על ביצוע הפרוייקט אל חברי הקבוצה. ראוי ורצוי להסתייע בבעלי מקצוע אמינים ומקצועיים ככל הניתן בכדי לסייע לחברי הקבוצה, שאינם מצויידים בהכרח בידע ובניסיון הדרוש לסיום פרוייקט בניה.
  • קבלת מסלול משכנתא מאושרת עבור כל חברי קבוצת הרכישה– בנק המשכנתאות המאשר מסלול הלאווה זה, מבטח את כל חברי הקבוצה במלוא המסגרת המאושרת ומונע נטישה של הבנק המלווה בשל קשיי מימון.
  • הגנה מפני עיכובים בלוחות הזמנים בבניה– פרוייקט בניה בנדל"ן מטבעו מכיל הפתעות בלתי צפויות וכמעט תמיד כולל עיכובים בבניה. מומלץ ליצור הגנה משפטית וחוזית עם קבלני הביצוע שיהיו מחוייבים בפיצוי ושיפוי בגין כל עיכוב שיגרם בגינם.
  • הגנה מפני סכסוכי שכנים– תקנון חזק של קבוצת רכישה, המכיל מנגנוני בוררות ומערכות פתרון בעיות בקרב חברי הקבוצה, כגון ועד מנהל עם סמכות לפתרון בעיות יכול למנוע מצב בו סכסוך שכנים עוצר את פרוייקט הבניה כולו.
  • מצג שווא בקבוצת רכישה– חברי קבוצת הרכישה רוכשים את הקרקע לפני קבלת היתר הבניה, לכן, אין דרך להעריך מתי ינתן ההיתר ומה ינתן בו. עשויה לעלות טענת מצג שווא כאשר אנשים שהצטרפו לקבוצת רכישה סבורים שאינם מקבלים את שהובטח להם.