פינוי בינוי

פינוי בינוי הינו עסקה חוזית, בפועל עסקת קומבינציה, בין יזם לבין בעלי דירות, במסגרתה מפונים בעלי הדירות בשכונת מגורים ישנה ורעועה עד להקמת שכונה חדש ומודרנית, בעלת תשתית מפותחת (הכוללת בין היתר חניה, פיתוח נתיבי תנועה, גז, חשמל מים וכדומה) במקומה.

על פי החוזים, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו, בתמורה לקבלת דירה חדשה ומשופרת המרווחת וגדולה מן הדירה הקיימת והטבות נוספות כגון: הוספת חדר או מרפסת לכל דירה, התקנת מעלית, תוספת זכויות בנויה והטבות מיסוי (פטור מהיטל השבחה) וכדומה. לרוב, הפינוי כרוך בפיצוי התושבים הגרים במקום, לפחות בדיור חלופי.

פינוי בינוי יכול להתקיים בשני אופנים:

יוזמה ממשלתית – איזורים מסויימים, לרוב שכונות או איזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכליות עם תשתיות במצב ירוד, מוגדרים כמיועדים לפינוי בינוי וניתנים תמריצים ליזמים בכדי לעודדם לבצע תהליך פינוי בינוי, במטרה לצופף את הערים ולאור המחסור בשטחים פתוחים.

שיתוף פעולה בין היזם לדיירים – פרוייקטיי פינוי בינוי יוצאים לדרך כיוון שכמו כל עסקה טובה, כולם מרוויחים. תשתיות המדינה משתדרגות ללא השקעה כספית מצידה, היזם מרוויח ממכירת הדירות שנוספו, בעוד הדיירים זוכים לדירות חדשות ומשופרות ולהטבות כאלו ואחרות.

לשם אישור פרוייקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס מבין בעלי הדירות לקבלת החלטה לביצוע פינוי בינוי. החוק קובע כי:

♦ בבית משותף בו למעלה מחמש דירות – רוב מיוחס יהוו בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 80% מהדירות ולפחות 75% מן הרכוש המשותף. בבית משותף בו למעלה משש דירות, יחשבו הדירות של מי שבבעלותו למעלה מ- 30% מן הדירות כדירה אחת, בכדי בכדי למנוע מצב בו הרוב הנדרש מושג על ידי המיעוט.

♦ בבית משותף בו ארבע או חמש דירות – רוב מיוחס יהוו כל בעלי הדירות למעט אחד, כאשר 75% מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ובלבד שבבית המשותף למעלה משני בעלי דירות ובבעלותו של של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד.

תופעת הדייר הסרבן: במצב בו בעל דירה, מסרב סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי בינוי או מתנה הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, קיימת לבעלי שאר הדירות באותו בניין עילת תביעה נזיקית כנגד הדייר הסרבן על אובדן כספי בגין אי מימוש הפרוייקט.

משך התהליך: התהליך משלב בעלי עניין רבים, על כן, נדרשים מספר שנים לאישור התוכנית ומספר שנים נוספות לביצועה. יש לציין כי אישור התוכנית אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בתנאי השוק ובהסכמת בעלי הדירות. כמו כן, ישנן תוכניות התוכניות כוללות "תאריך תפוגה" שלאחריו התוכנית בטלה אם אינה מתממשת.

כדאיות העסקה:

שיקולי הכדאיות הכלכלית משחקים תפקיד עיקרי אצל הקבלן, על כן, נחוץ עו"ד ממוקצע שיוודא כי זכויותיו הקנייניות של הדייר נשמרות.

דגשים לבחינת כדאיות העסקה:

♦ בחינת שטח הדירה החדשה – גם אם מספר החדרים גדל, לא בטוח שעלה שטח הדירה כולה.

♦ בחינת איתנותו הפיננסית של הקבלן – בכדי לא להגיע למצב בו לקבלן נגמר המימון באמצע התהליך, יש לדרוש מהקבלן בטחונות לביצוע העבודה עד סיומה. בנוסף, באחריות הקבלן לדאוג לדיור חלופי לדיירים הקודמים, דבר הדורש אף הוא יכולות פיננסיות.

♦ בחינת השינויים הצפויים לשטחים השטחים הציבוריים בבניין ומחוצה לו, לאחר השלמת הבניין החדש (היעלמות הגינה בכניסה, הקטנת הלובי וכדומה).

חשוב לציין כי, לתושבים מעורבים ומאוגדים, יכולת השפעה גדולה יותר. אי לכך, מומלץ לפעול להקמת נציגות מוסכמת לניהול התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע (עו"ד, אדריכל, שמאי)  במידת הצורך.

דגשים לרוכשי דירה בפרוייקט פינוי בינוי:

♦ בחינת מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם.

♦ בדיקה מיהו הבנק המלווה את היזם לשם הקמת הפרוייקט.

♦ ווידוא כי הכספים הניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת פינוי הבינוי הספציפי.