נדל"ן

מכר דירה:

sale_appרכישת דירה הינה ללא ספק אחת מהקניות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר ברכישת נכס המשמש למגורים. לפיכך, חשוב לתת את תשומת הלב הראויה ולהקפיד בפרטים הקטנים ביותר בכל הכרוך בעסקה בכדי להבטיח את זכויות הרוכש.

לפני שנחתום על הסכם מכר של דירה כדאי לערוך את הדברים הבאים:

זיכרון דברים: זיכרון דברים הינו מסמך הנערך בטרם חתימה על חוזה המכר, המסכם בקצרה את תנאי העסקה המיועדת. זיכרון הדברים מהווה מסמך משפטי מחייב, כלומר, דינו כדין חוזה לכל דבר ועניין.

זיכרון דברים אינו שלב הכרחי בחתימת הסכם מכר במקרקעין, על כן, מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים, הצהרת כוונות, או כל פיסת נייר אחרת בעניין המכר, מבלי שנבדקו כל הנקודות המהותיות בקשר לעסקה, היות וכל ביטול או שינוי עלול לעורר קשיים בהמשך ואף לגרור תשלום פיצויים בגין ההסכמות מתוך זיכרון הדברים.

בדיקת הנכס: בהתאם לנוסח סטנדרטי הקיים בחוזי מכר, הקונה מצהיר כי בדק את מצבו של הנכס ואין לו כל טענות לגביו. תנאים אלו מחייבים את הקונה לנקוט במשנה זהירות. על כן, בטרם החתימה על הסכם המכר, יש לבדוק את טיב זכויות המוכר בנכס (בעלות, חכירה, אחר) ולוודא כי:

♦       המוכר הינו הבעלים הרשום.
♦       הנכס נבנה עפ"י היתר בניה בתוקף.
♦       הנכס נקי מחריגות בניה.
♦      הנכס נקי מכל שיעבוד, משכנתא, חוב, כינוס נכסים, או כל זכות אחרת של צד ג', זאת בכדי להבטיח העברת הדירה, ללא עיכובים מצד הרשויות, או כל גורם אחר, בשל חובותיו של המוכר.
♦       הנכס נקי מהפקעה צו הריסה, או כל צו משפטי אחר.
♦       הנכס ריק מכל אדם או חפץ.
♦       במצב שאינו נופל ממצבו בעת חתימה החוזה.

כמובן שהבדיקות הללו צריכות להיעשות על ידי מומחים ומומלץ מאוד שלא לנסות ולבצע אותן באופן אישי וללא סיוע משפטי מקצועי.

משרדנו מסייע ללקוחותיו בעריכת בדיקות מקיפות ויסודיות, בטרם חתימה על הסכמי מכר, אצל כל הגורמים המוסמכים, לרבות ברשויות המקומיות, רשויות המסים, לשכות המקרקעין הרלוונטיות ובדיקת הצהרות המוכר, בהתאם לאמור בהסכם.

לצערנו, משרדנו נתקל במקרים רבים בהם המוכר לא עמד מאחורי הצהרותיו בהסכם והרוכש מצא עצמו במאבקים משפטיים מייגעים ארוכים להשבת כספו, לעיתים כמעט ללא יכולת לגבות את חסכונותיו בחזרה.

כאמור, בעקבות כך שמדובר בדרך כלל בסכומים גבוהים, המהווים לעיתים חסכונות חייהם של אנשים רבים, חובה על הרוכשים לנקוט בזהירות רבה ולהיוועץ בעורך דין מקצועי ולא להשאיר את עריכת ההסכם ואת הבדיקות החשובות לידיהם של חובבנים או לנסות ולבצע הדברים לבד, ללא כל ניסיון.

בעריכת הסכם מומלץ לוודא כי המוכר יצהיר ויאשר כי:
♦       אין מניעה כלשהי להעברת זכויותיו בדירה.
♦       כי המוכר רכש הנכס כדין – מומלץ לוודא כי יצורפו כלל המסמכים והקבלות המעידים על הרכישה כדין והנדרשים לשם רישום הדירה על שם הקונה,כחלק בלתי נפרד מן ההסכם.
♦       כי החלקים המוצמדים לנכס (חניה, מחסן, מרפסת, גג, קרקע), מסומנים בתשריט ומצורפים אף הם כחלק בלתי נפרד מן ההסכם.

רכישת דירה מקבלן: חשוב מאוד לרכוש נכס מקבלן רשום בפנקס הקבלנים בלבד, ומומלץ לבקש מהקבלן להציג "רישיון קבלן" מעודכן ולוודא כי רישיונו בתוקף. ברישיון מצוי סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וכן סיווגו הכספי, הקובע עד את היקף העבודות המותר לו לביצוע.

חשוב לציין, כי עורך הדין מטעם הקבלן אינו רשאי לייצג את האינטרסים של רוכש הנכס שבונה הקבלן. לעורך הדין המייצג את הקבלן מותר לבצע את רישום הדירה בלבד והוא אינו מייצג את הרוכש, לכן מומלץ מאוד שהרוכש יסתייע בעורך דין מטעמו.

רישום הערת אזהרה: מיד בסמוך לחתימת ההסכם יש לרשום לטובת הקונה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או לחילופין רישום משכון ברשם המשכונות.

מטרתה של הערת האזהרה להתריע בפני כולי עלמא כי קיימת התחייבות לביצוע עסקה מצד בעל הנכס, ולהגן על הקונה מפני ביצוע עסקאות מכירה נוספות בנכס עם קונים אחרים.

מיסים המוטלים על ביצוע עסקה במקרקעין:

הרוכש, נושא בתשלום מס רכישה בגין עסקת הרכישה המס משולם על פי מדרגות מס הקבועות בתקנות המתעדכנות מעת לעת. מומלץ מאוד לברר עם עורך דין מוסמך את החבות עבור כל נכס.

על המוכר, לשאת בתשלום מס מכירה ומס שבח בגין הרווח שהפיק ממכירת דירתו (ההפרש בין מחיר מכירת הדירה לשווי רכישת הדירה). שיעור המס המוטל על השבח תלוי במועד רכישת הזכויות ונע בין 20%-50%.

עם זאת, חשוב לציין כי ישנם פטורים מסוימים ממיסוי, אשר בהתקיימם יהא פטור המוכר/הקונה מתשלום המס.

לעיתים, מוטל אף היטל השבחה בגין ביצוע העסקה, המוטל על ידי העירייה או הרשות המקומית עקב תכנית בנין עיר שהיטיבה והגדילה את זכויות הבניה של הנכס הנמכר. מקובל לקבוע בחוזה כי, במידה והתכנית להגדלת אחוזי הבניה אושרה בטרם מועד החתימה על חוזה המכר, יישא המוכר בהיטל, ובמידה ואושרה התוכנית לאחר מועד החתימה, יישא הקונה בהיטל.

כמו כן, על המוכר להציג אישור מהעירייה או מהרשות המקומית בדבר תשלום ארנונה ומים, המעידים על סגירת חובותיו לרשות.

חובת הצהרה: על הצדדים לחוזה להגיש הצהרה בעניין עסקת המכר למשרדי מיסוי המקרקעין בתוך 30 ימים ממועד החתימה על החוזה.

מסירת החזקה בדירה: חשוב לוודא כי מסירת החזקה בדירה תתבצע אך ורק לאחר תשלום מלוא התמורה עבור מכירת הדירה.

אין באמור לעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כל המסתמך על המידע דלעיל עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.